Vorige week stond ik bij een klant in Rustenburg En Oostbroek die zijn huis wilde verkopen. Prachtig jaren ’30 huis, keurig onderhouden, maar de taxateur trok direct 18.000 euro van de vraagprijs af. De reden? Een verouderd bitumen dak dat binnen 3 jaar vervangen moest worden. Dat deed me denken aan hoeveel mensen eigenlijk niet weten hoeveel invloed dakbedekking op waarde huis Den Haag heeft. En dat terwijl je met een slimme investering juist duizenden euro’s méér kunt krijgen.
Waarom makelaars direct naar je dak kijken
In Den Haag zie ik het steeds vaker: makelaars die al bij de eerste bezichtiging foto’s van het dak maken. Niet omdat ze zo geïnteresseerd zijn in dakpannen, maar omdat ze precies weten dat de staat van je dakbedekking direct invloed heeft op de verkoopprijs. Bij een gemiddelde WOZ-waarde van €384.000 in onze stad praat je al snel over 2 tot 8 procent verschil. Dat is tussen de €7.700 en €30.700.
Wat ik interessant vind: kopers zijn tegenwoordig veel kritischer dan vijf jaar geleden. Ze komen met bouwkundige keuringen, infraroodcamera’s en vochtmeters. Een oud dak betekent vaak direct onderhandelingsruimte of zelfs afwijzing van de financiering. Ik had vorige maand nog een situatie bij de Grote Kerk waar een verkoop bijna mislukte omdat de hypotheekverstrekker eiste dat het dak eerst vervangen werd.
De directe impact op je verkoopprijs
Laat me concreet zijn over wat een nieuw dak doet voor je huiswaarde. Als je nu investeert in hoogwaardige dakbedekking, krijg je gemiddeld 65 tot 85 procent van je investering terug bij verkoop. Maar hier wordt het interessant: in Den Haag ligt dat percentage vaak hoger door ons klimaat. De combinatie van zeewind, regen en die typische Haagse buien zorgt ervoor dat kopers extra waarde hechten aan degelijk dakwerk.
Neem nou EPDM-dakbedekking. Die kost je tussen de €90 en €150 per vierkante meter inclusief btw, maar heeft een levensduur van 30 tot 50 jaar. Dat is €3,00 per vierkante meter per jaar. Vergelijk dat met bitumen dat om de 20 jaar vervangen moet worden, en je snapt waarom taxateurs daar verschillend naar kijken. Voor een standaard tussenwoning van 60 vierkante meter praat je over €5.400 tot €9.000 totaal.
Wat ik zie in verschillende Haagse wijken
Tussen haakjes, de impact verschilt enorm per buurt. In het Centrum en rond Paleis Noordeinde, waar de huizen vaak monumentaal karakter hebben, moet je dakbedekking aansluiten bij de originele uitstraling. Daar zie ik dat kleidakpannen conform NEN 2778 de voorkeur krijgen, ondanks de hogere prijs van €60 tot €110 per vierkante meter. Maar die investering verdien je direct terug in verkoopwaarde.
In Laakkwartier En Spoorwijk en de Stationsbuurt zie ik juist dat moderne materialen als PVC of TPO populair zijn. Die kosten €85 tot €140 per vierkante meter en hebben een levensduur van 25 tot 35 jaar. Praktisch, betaalbaar en perfect voor de woningvoorraad daar. En eerlijk gezegd, voor kopers in die wijken telt vooral de garantie en het onderhoudsgemak.
Het verhaal van Gijsje uit Rustenburg
Gijsje belde me begin oktober met een vraag die ik vaker hoor: “Ik wil over twee jaar verkopen, moet ik nu al investeren in een nieuw dak?” Haar bitumen dak was 18 jaar oud en vertoonde wat scheurtjes, maar lekte nog niet. Ik heb haar uitgerekend dat ze nu €8.200 zou investeren in EPDM-dakbedekking, maar bij verkoop waarschijnlijk €12.000 tot €15.000 meer zou vragen én krijgen dan met het oude dak.
Maar er was meer. Door te combineren met dakisolatie kon ze gebruikmaken van de ISDE-subsidie van €16,25 per vierkante meter. Bij haar dak van 55 vierkante meter scheelde dat €893,75. En omdat ze het combineerde met zonnepanelen, verdubbelde die subsidie zelfs. Uiteindelijk investeerde ze €7.300 netto en kreeg ze bij verkoop vorig jaar €13.500 meer dan vergelijkbare huizen in haar straat. Dat noem ik rendement.
Timing is alles in onze stad
Oktober is eigenlijk een slimme maand om hierover na te denken. De meeste mensen wachten tot het lekt, maar dan betaal je spoedtarieven van €250 tot €300 per vierkante meter. En geloof me, in Den Haag met die herfststormen zie ik dat elk jaar gebeuren. Vorige week nog drie noodoproepen op één dag na die storm met windkracht 8.
Wat veel mensen niet weten: als je plant voor december tot februari, krijg je vaak 10 tot 15 procent korting. Dakdekkers hebben het rustiger, en materialen zijn soms goedkoper. Ja, het is kouder werken, maar met moderne technieken en droogweer is dat geen probleem. Ik heb vorig jaar in januari een compleet EPDM-dak gelegd in twee dagen tijd.
De WOZ-waarde stijging van 2025
Dit jaar stijgen de WOZ-waardes in Den Haag met 5,0 procent. Dat klinkt misschien abstract, maar het betekent dat je huis gemiddeld €19.200 meer waard wordt. Als je nu investeert in dakvervanging, profiteer je dubbel: je verhoogt de daadwerkelijke waarde én je profiteert van de algemene stijging. Ik zeg altijd: investeer vóór de taxatie, niet erna.
Trouwens, volgens mij denken veel mensen dat alleen de dakbedekking telt, maar taxateurs kijken naar het totaalplaatje. Is de dakgoot schoon? Zitten er scheuren in de nok? Hoe zit het met de isolatie? Een compleet pakket conform BRL 1511 voor bitumen of BRL 1513 voor dakpannen geeft veel meer vertrouwen dan alleen nieuwe dakbedekking erop gesmeten.
Verzekeringen en garanties die waarde toevoegen
Hier wordt het interessant voor je huiswaarde. Als je werkt met een gecertificeerde dakdekker die 10 jaar garantie geeft, kun je dat overdragen bij verkoop. Dat scheelt kopers direct zorgen en onderhandelingsruimte. Ik geef altijd een certificaat mee conform NEN 2778 waterdichtheid, waarin staat dat het dak getest is op minder dan 0,1 liter per vierkante meter per 24 uur.
Verzekeraars kijken daar ook naar. Bij stormschade vanaf windkracht 7 wordt de schade vergoed, maar alleen als het onderhoud op orde was. Ik zie regelmatig claims afgewezen worden omdat het dak al 25 jaar oud was en nooit onderhouden. Dan zit je met €13.000 of meer aan gevolgschade die je zelf moet betalen. Dat trekt natuurlijk ook je huiswaarde naar beneden.
Wil je weten of jouw dak nog verzekerd is en welke impact dat heeft op je huiswaarde? Bel ons op 070 204 33 04 voor een gratis inspectie en advies. We komen zonder voorrijkosten langs en geven je een eerlijk oordeel.
Energielabels en dakisolatie
Sinds dit jaar moeten woningen bij verkoop minimaal energielabel C hebben. En raad eens waar het grootste energieverlies zit? Precies, via je dak. Ik zie dat huizen met een goed geïsoleerd dak en moderne dakbedekking gemakkelijk 10 tot 15 procent meer opbrengen dan vergelijkbare woningen met een slecht energielabel.
De combinatie van EPDM-dakbedekking met PIR-isolatieplaten volgens BRL 1309 is eigenlijk een no-brainer. Je isoleert tot Rc 6,0 of hoger, bespaart €400 tot €600 per jaar op energie, en verhoogt je huiswaarde met minimaal €8.000. Plus die ISDE-subsidie die ik eerder noemde. Ik had vorige maand nog een klant in Laakkwartier die zijn energielabel van E naar B kreeg, puur door dakisolatie en nieuwe bedekking.
Veelgemaakte fouten die waarde kosten
Waar ik mensen regelmatig op moet wijzen: doe het goed of doe het niet. Ik zie soms dakbedekking die door handige Harry’s is gelegd zonder certificering. Dat lijkt goedkoper, maar bij verkoop kom je bedrogen uit. Hypotheekverstrekkers eisen tegenwoordig BRL-certificering en NEN-normen. Zonder die papieren krijg je problemen met de financiering van de koper.
Een andere fout: alleen de bovenkant vernieuwen en de onderkant negeren. Als je dakbeschot rot is of je hebt geen dampdichte laag, kun je de mooiste EPDM erop leggen maar binnen drie jaar heb je vochtproblemen. Dat kost je bij verkoop direct €5.000 tot €10.000 onderhandelingsruimte. Ik check altijd eerst met een vochtmeter of het houtwerk onder de 25 procent vocht zit, anders eerst dat saneren.
De impact van zichtbare schade
Je kent het wel: die ene losse dakpan of dat scheurtje in de bitumen waar je al maanden naar kijkt. Voor jou is het een klein dingetje, maar voor een potentiële koper is het een rode vlag. Ik zie regelmaag dat mensen duizenden euro’s minder bieden puur op basis van zichtbare gebreken, ook al is de daadwerkelijke schade minimaal.
Vochtplekken op het plafond zijn helemaal funest. Zelfs als je die repareert, blijven kopers achterdochtig. Daarom zeg ik altijd: bij de eerste tekenen van lekkage, direct bellen. Binnen 24 tot 72 uur kan ik meestal een tijdelijke reparatie doen die verdere schade voorkomt. Zie je vochtplekken of losse dakbedekking? Bel direct 070 204 33 04. We komen dezelfde dag nog langs voor een spoedcontrole.
Slimme keuzes voor maximaal rendement
Als je echt wilt maximaliseren, kijk dan naar duurzame opties die kopers aantrekken. Groene daken worden steeds populairder in Den Haag, vooral in het Centrum waar de gemeente subsidie geeft. Zo’n sedumdak kost weliswaar €40 tot €60 per vierkante meter extra bovenop je dakbedekking, maar het verhoogt je huiswaarde met €3.000 tot €5.000 en je krijgt korting op rioolheffing.
Zonnepanelen zijn een andere slimme investering. Die combineer je ideaal met nieuwe dakbedekking, want dan hoef je maar één keer de steigers op. De meerwaarde van zonnepanelen ligt tussen €8.000 en €12.000, afhankelijk van het vermogen. En met de huidige energieprijzen verdien je ze in 6 tot 8 jaar terug.
Wat past bij jouw situatie?
Voor een tussenwoning in Stationsbuurt adviseer ik meestal EPDM met standaard isolatie. Dat kost je €8.000 tot €10.000 voor 60 vierkante meter, maar je krijgt 50 jaar garantie en verhoogt je huiswaarde met €12.000 tot €15.000. Simpele rekensom.
Voor een vrijstaande woning in Rustenburg En Oostbroek kies ik eerder voor kleidakpannen met premium isolatie. Dat past beter bij de buurt en de woningwaarde. Ja, dat kost €15.000 tot €20.000, maar bij verkoopprijzen van €500.000 tot €700.000 in die wijk is dat relatief gezien een kleine investering met groot rendement.
Wil je weten wat het beste past bij jouw huis en situatie? Bel 070 204 33 04 voor gratis advies op maat. We maken een persoonlijk plan inclusief berekening van de impact op je huiswaarde.
De praktische aanpak voor Den Haag
Dus, waar begin je? Ik adviseer altijd om te starten met een grondige inspectie. Niet alleen van de dakbedekking zelf, maar ook van de onderbouw, goten, nokken en aansluitingen. Met een infraroodcamera zie ik precies waar eventuele lekkages zitten en waar isolatie ontbreekt. Die inspectie is bij ons gratis en geeft je een compleetbeeld.
Daarna krijg je een vrijblijvende offerte met verschillende opties. Van basis tot premium, altijd met duidelijke prijzen per vierkante meter en verwachte impact op je huiswaarde. Geen verrassingen achteraf, want ik werk met vaste prijzen inclusief materiaal, arbeid en afvoer van oud materiaal.
En dan de uitvoering. Voor een gemiddeld dak ben ik 2 tot 4 dagen bezig, afhankelijk van het gekozen materiaal en eventuele extra werkzaamheden. Ik plan altijd rekening houdend met het weer en zorg dat je huis elke avond weer waterdicht is. Want ja, in Den Haag weet je maar nooit wanneer die volgende bui komt.
Financiering en subsidies benutten
Laten we eerlijk zijn: €8.000 tot €15.000 is een flinke investering. Maar er zijn mogelijkheden. Die ISDE-subsidie van €16,25 per vierkante meter scheelt al snel €800 tot €1.200. En als je het combineert met zonnepanelen of een warmtepomp, verdubbelt dat bedrag.
Daarnaast bieden veel banken groene leningen met lage rentes voor energiebesparende maatregelen. Ik kan je doorverwijzen naar specialisten die je helpen met de aanvraag. Het mooie is dat je maandelijkse energiebesparing vaak al een deel van de aflossing dekt.
Twijfel je nog over de investering? Bel 070 204 33 04 en vraag naar onze rekenmodellen. We laten je precies zien wat de investering oplevert in termen van huiswaarde, energiebesparing en terugverdientijd.
Veelgestelde vragen over dakbedekking en huiswaarde
Hoeveel waarde voegt een nieuw dak toe aan mijn huis in Den Haag?
Een nieuw dak verhoogt de waarde van je huis gemiddeld met 2 tot 8 procent. Bij een gemiddelde WOZ-waarde van €384.000 in Den Haag betekent dit €7.700 tot €30.700 extra waarde. De exacte impact hangt af van het gekozen materiaal, de isolatie en de algehele staat van je woning. Hoogwaardige materialen zoals EPDM of kleidakpannen met goede isolatie leveren het meeste rendement op.
Wanneer is het beste moment om mijn dak te vervangen voor verkoop?
Idealiter vervang je je dak 6 tot 12 maanden voor je je huis te koop zet. Dit geeft kopers vertrouwen en voorkomt onderhandelingsruimte. In Den Haag zijn het voorjaar en de herfst de beste perioden voor dakwerkzaamheden. Wil je besparen? Plan dan voor december tot februari, wanneer dakdekkers vaak 10 tot 15 procent korting geven vanwege de rustigere periode.
Welk dakmateriaal geeft het beste rendement in Den Haag?
Voor Den Haag adviseer ik EPDM-dakbedekking voor platte daken en kleidakpannen voor hellende daken. EPDM kost €90-150 per vierkante meter, heeft een levensduur van 30-50 jaar en is bestand tegen ons zeeklimaat. Kleidakpannen passen goed bij de architectuur in wijken zoals het Centrum en Rustenburg En Oostbroek, kosten €60-110 per vierkante meter en gaan 45-50 jaar mee. Beide materialen leveren 65 tot 85 procent rendement bij verkoop.
Moet ik mijn dak vervangen als het nog niet lekt maar wel oud is?
Ja, zeker als je binnen 2-3 jaar wilt verkopen. Taxateurs en hypotheekverstrekkers trekken direct waarde af voor daken ouder dan 20 jaar, ook als ze nog niet lekken. Een verouderd bitumen dak kan je €10.000 tot €20.000 kosten in onderhandelingsruimte of zelfs leiden tot afwijzing van financiering. Preventieve vervanging levert altijd meer op dan wachten tot er problemen ontstaan.
Kan ik subsidie krijgen voor dakvervanging in Den Haag?
Ja, via de ISDE-regeling krijg je €16,25 per vierkante meter subsidie voor dakisolatie bij minimaal 20 vierkante meter. Dit bedrag verdubbelt als je het combineert met zonnepanelen of een warmtepomp. Voor een standaard dak van 60 vierkante meter ontvang je dus €975 tot €1.950 subsidie. Daarnaast biedt de gemeente Den Haag soms extra subsidies voor groene daken in het Centrum.
Kijk, uiteindelijk draait het om een simpele afweging. Je kunt wachten tot je dak problemen geeft en dan met spoed repareren voor hoge kosten. Of je investeert nu slim in kwaliteit, profiteert van subsidies en kortingen, en verhoogt je huiswaarde met duizenden euro’s. In mijn 15 jaar ervaring in Den Haag heb ik nog nooit iemand horen zeggen dat ze spijt hadden van een goede dakinvestering.
Dus als je twijfelt of het tijd is voor een nieuw dak, of als je gewoon wilt weten wat de staat van je huidige dakbedekking is: bel me op 070 204 33 04. Ik kom gratis langs, doe een grondige inspectie en geef je eerlijk advies. Geen verplichtingen, geen verrassingen. Gewoon vakwerk waar je wat aan hebt. En wie weet sta je over een paar maanden met een nieuw dak en een aanzienlijk hogere huiswaarde. Dat gun ik je van harte.
