Vorige week stond ik bij een klant in Bouwlust, en terwijl we naar zijn dak keken, zei hij iets wat me aan het denken zette: “Ik heb net gelezen dat ik €31.000 extra kan lenen voor dit dak, zonder dat mijn inkomen opnieuw getoetst wordt. Klopt dat?” Nou, dat klopt inderdaad. En volgens mij is dat precies waarom ik de laatste maanden zoveel meer aanvragen zie van mensen rond de 35-40 jaar.
Want wat blijkt? Einddertigers lenen dit jaar gemiddeld €61.800 voor verbouwingen, dat is 11% meer dan vorig jaar. En bijna één op de vijf hypotheekaanvragen heeft nu een verduurzamingscomponent. Dat is niet zomaar een trend. Dat is een financiële kans die veel Hagenaars nog niet door hebben.
Waarom juist nu zoveel mensen hun hypotheek verhogen voor dakisolatie
Ik zie het elke week gebeuren. Mensen in het Regentessekwartier of de Vruchtenbuurt die hun woning laten taxeren op zo’n €400.000, ontdekken dat ze via de 106%-regeling toegang krijgen tot extra leenruimte. Specifiek voor energiemaatregelen. En dat verandert het gesprek compleet.
Want vroeger zei iemand: “Dakisolatie kost €5.000, dat moet ik eerst sparen.” Nu zeg ik: “Of je leent het tegen 4% hypotheekrente, terwijl je energierekening met €480 per jaar daalt. Dan betaal je €42 per maand extra af, maar bespaar je €40 per maand op energie. Netto kost het je dus €2 per maand voor de eerste 15 jaar, en daarna bespaar je €40 per maand puur.”
Tussen haakjes, dat rekensommetje verandert helemaal als je ook nog eens rentereductie krijgt. Maar daar kom ik zo op terug.
Wat die 106%-regel precies inhoudt
Dus, stel je woont in een huis van €400.000 in Den Haag, wat best normaal is met een gemiddelde WOZ van €384.000 hier. Dan mag je tot 106% van die waarde lenen. Dat betekent €424.000 totaal. Als je hypotheek nu €380.000 is, heb je dus €44.000 ruimte. Maar voor energiemaatregelen geldt een aparte pot van maximaal €31.000.
Het mooie is: die €31.000 valt buiten je inkomenstoets als het gaat om erkende energiemaatregelen. Dakisolatie valt daar gewoon onder, mits uitgevoerd door een erkend bedrijf. En ja, wij zijn erkend, anders zou ik dit verhaal niet vertellen.
Maar er zit nog een laag onder. De NHG-grens is verhoogd naar €450.000, plus €27.000 extra voor verduurzaming. Dat betekent dat je tot €477.000 totaal kunt lenen met NHG-bescherming. Voor veel Hagenaars die rond 2018-2020 gekocht hebben, zit daar nu bewegingsruimte.
De rekensom die banken niet hardop maken
Oké, dit wordt even technisch, maar volgens mij is dit het interessantste stuk. Want banken vertellen je wel dat je kunt lenen voor dakisolatie, maar ze leggen niet altijd uit waarom dat financieel slimmer is dan sparen.
Stel je leent €5.000 extra tegen 4% hypotheekrente. Dat kost je €42 per maand over 15 jaar. Maar hypotheekrente is fiscaal aftrekbaar, dus effectief betaal je 2,3-2,5% als je in de eerste schijf zit. Dat is minder dan wat je spaargeld oplevert na belasting, dat ligt rond 1,0-1,7% effectief.
Met andere woorden: lenen is goedkoper dan je spaargeld aanspreken. En je dakisolatie bespaart je ondertussen €480 per jaar op gas. Dat is €40 per maand. Dus je betaalt €42, maar krijgt €40 terug via je energierekening.
En dan heb ik het nog niet eens over de woningwaarde. Volgens NHG-onderzoek stijgt je woningwaarde met 196% van je investering bij energiemaatregelen. Dus die €5.000 wordt €9.800 extra woningwaarde. Dat zie je terug bij verkoop of herfinanciering.
Hoe dat er in de praktijk uitziet
Vorige maand had ik Hein aan de lijn, die een hoekwoning heeft bij de Grote Kerk. Hij vertelde: “Ik dacht eerst dat ik moest wachten tot ik genoeg gespaard had. Maar toen ik doorrekende wat die hypotheekverhoging me kost versus wat ik bespaar, was het eigenlijk een no-brainer. Nu heb ik een warm huis, mijn energierekening is met €45 per maand gedaald, en ik betaal €38 per maand extra af. Netto ben ik er €7 per maand op vooruit, vanaf dag één.”
Dat is precies wat ik bedoel. En Hein had geluk dat zijn bank hem ook nog 0,10% rentereductie gaf omdat zijn energielabel van D naar B ging. Dat scheelt hem nog eens €33 per maand op zijn totale hypotheek van €400.000.
Trouwens, die rentereductie is iets waar veel mensen niet van weten. ABN AMRO geeft 0,15% korting bij label A, ING doet 0,10% bij label B. Dat stapelt op bovenop je energiebesparing.
Waarom einddertigers hier nu massaal op inspringen
Je ziet het in de cijfers. Mensen van 35-40 jaar zijn de grootste groep verbouwers in Nederland op dit moment. En 60% van hen verbouwt liever dan dat ze verhuizen. Dat heeft alles te maken met de huidige woningmarkt, verhuizen is duur en ingewikkeld.
Maar er speelt nog iets anders. Deze groep zit vaak in een fase waar hun salaris stijgt, maar ze nog niet vastzitten aan grote uitgaven zoals studiekosten voor kinderen. Dat maakt ze interessant voor banken. En banken stimuleren energiemaatregelen actief, omdat het hun ESG-doelstellingen helpt.
Wat ik de laatste maanden zie in Den Haag: steeds meer jonge gezinnen in de Vruchtenbuurt of Bouwlust die rond 2019-2021 gekocht hebben, ontdekken dat hun huis nu €80.000-100.000 meer waard is. Die overwaarde geeft ze toegang tot die extra leenruimte.
De timing die nu perfect is
En dan is er nog de seizoenskwestie. We zitten nu in december, en eerlijk gezegd is dit niet het ideale moment voor dakwerkzaamheden, hoewel het technisch kan als het droog is. Maar wat ik aanraad: regel nu je financiering, zodat we in maart kunnen starten.
Want tussen maart en september zijn materiaalkosten lager, hebben wij meer beschikbaarheid, en zie je de energiebesparing meteen terug in het volgende stookseizoen. Bovendien kun je dan subsidies en hypotheek in één traject regelen.
En laat ik eerlijk zijn: de ISDE-subsidie voor dakisolatie loopt dit jaar nog, maar niemand weet of die volgend jaar op hetzelfde niveau blijft. Die subsidie kan €1.600-2.600 schelen. Combineer dat met je hypotheekverhoging, en je eigen bijdrage is vaak onder de €1.000.
Hoe je dit concreet aanpakt als Hagenaar
Oké, dus je denkt: dit klinkt interessant, maar hoe begin ik? Ik loop je door de stappen die ik mijn klanten aanraad.
Stap één is je hypotheekcheck. Log in bij je bank en kijk wat je huidige hypotheeksituatie is. De meeste banken hebben nu online calculators waar je direct ziet hoeveel extra je kunt lenen. Bij een WOZ van €384.000 in Den Haag zit je vaak rond de €400.000-420.000 marktwaarde. Dat geeft je toegang tot die €31.000 extra.
Stap twee is je energielabel checken. Heb je label E of lager? Dan krijg je bij veel banken zelfs €20.000 extra leenruimte buiten je inkomenstoets. Heb je label D of C? Dan is de sprong naar B of A vaak haalbaar met alleen dakisolatie, en dat triggert die rentereductie.
Stap drie is offertes verzamelen. En hier wordt het belangrijk: je hebt een erkend bedrijf nodig voor ISDE-subsidie. Wij kunnen je gratis advies geven over wat haalbaar is voor jouw dak. Geen voorrijkosten, gewoon even kijken wat mogelijk is.
Stap vier is de hypotheekverhoging aanvragen. De bank werkt vaak met een bouwdepot, dat betekent dat ze het geld pas uitkeren als het werk opgeleverd is. Dus je betaalt eerst, wij leveren op, en dan stort de bank. Eventueel restgeld vloeit automatisch terug als extra aflossing.
Welke bank biedt wat in Den Haag
Ik merk dat veel mensen niet weten dat banken verschillen in hun aanbod. ABN AMRO heeft hun Duurzaam Wonen Hypotheek met maximaal €25.000 en 0,15% korting bij label A. ING biedt meer flexibiliteit met hun Energiebespaarbudget, je hoeft niet vooraf een offerte in te leveren.
Rabobank werkt samen met lokale energieloketten, wat handig is als je ook andere maatregelen overweegt. En Nationale Nederlanden gaat tot €31.000, maar koppelt dat strikt aan energielabel verbetering. Je moet aantoonbaar minimaal één labelstap maken.
Tussen haakjes, als je hypotheek bij een kleinere partij zit, kun je ook overwegen om over te sluiten. Maar dat is alleen interessant als je huidige rente boven de 4,5% zit. Anders kosten de afsluitkosten meer dan je bespaart.
Waarom dit slimmer is dan wachten op subsidies
Ik krijg vaak de vraag: “Maar kan ik niet beter wachten op meer subsidie?” En kijk, ik snap die gedachte. Maar de praktijk is anders.
Het Warmtefonds biedt maximaal €28.000, maar daar zit een inkomensgrens van €60.000 aan. En eerlijk gezegd, als je in Den Haag een huis van €400.000 hebt, zit je vaak boven die grens. De hypotheekroute geeft je €31.000 zonder inkomensgrens.
Bovendien is de procedure sneller. Een hypotheekverhoging binnen je bestaande hypotheek duurt 2-3 weken. Warmtefonds aanvragen kan 2-3 maanden duren. En in die tijd blijf je energie verspillen.
Wat ik meestal aanraad: combineer ze. Gebruik je hypotheek voor de hoofdinvestering van €5.000-8.000, pak de ISDE-subsidie van €1.600-2.600 mee, en je eigen bijdrage is minimaal. Dat is de stapelstrategie waar Hein ook gebruik van maakte.
De valkuil die je moet vermijden
Maar let op: niet elk dakbedrijf is erkend voor subsidies. En als je achteraf ontdekt dat je geen subsidie krijgt omdat de installateur niet gecertificeerd was, zit je met een probleem. Wij zijn volledig erkend en kunnen je door dat proces loodsen.
Een andere valkuil: mensen die te veel lenen. Ja, je kunt €31.000 lenen, maar als je dak maar €6.000 kost, leen dan niet meer. Want elke euro die je leent, betaal je 15-30 jaar rente over. Wees realistisch over wat je nodig hebt.
Wat dit betekent voor jouw situatie in Den Haag
Dus, stel je woont in een rijtjeshuis bij het Mauritshuis, gekocht voor €350.000 in 2020. Nu is het €430.000 waard. Je hebt €280.000 hypotheek over. Dat betekent €150.000 overwaarde.
Via de 106%-regeling kun je tot €455.800 lenen. Dat geeft je €175.800 extra ruimte, waarvan €31.000 beschikbaar is voor energiemaatregelen zonder nieuwe inkomenstoets. Je dak isoleren kost €5.000-6.000. Dat past ruim binnen je budget.
Je energierekening daalt met €480 per jaar. Je hypotheeklast stijgt met €42 per maand. Netto kost het je €2 per maand de eerste 15 jaar. Daarna bespaar je €40 per maand puur. En je huis is €9.800 meer waard bij verkoop.
Volgens mij is dat geen slechte deal. En als je dan ook nog 0,10% rentereductie krijgt op je totale hypotheek van €280.000, scheelt dat je €23 per maand extra. Dan ben je zelfs vanaf maand één vooruit.
Waarom december 2025 het moment is om te starten
En kijk, ik begrijp dat dit een grote beslissing is. Maar de omstandigheden zijn nu gewoon gunstig. Hypotheekrentes zijn gestabiliseerd rond 3,8-4,2%. Huizenprijzen in Den Haag zijn gestegen, wat je overwaarde geeft. En banken pushen actief energiemaatregelen.
Bovendien, als je nu start met de aanvraag, kun je in maart-april het werk laten doen. Dan profiteer je volgend stookseizoen al van de besparing. Wacht je tot volgend jaar, dan schuif je die besparing een heel jaar op. Dat kost je €480 aan gemiste besparing.
Wil je doorrekenen wat het voor jouw specifieke situatie betekent? Bel ons op 070 204 33 04 voor een gratis inspectie en advies. We kijken naar je dak, checken je energielabel, en rekenen uit wat de hypotheekverhoging je oplevert. Geen verplichtingen, gewoon helder advies.
Want volgens mij is dit een van die momenten waarop de financiële sterren goed staan voor Hagenaars die hun huis willen verduurzamen. En als dakdekker met 15 jaar ervaring kan ik je vertellen: de mensen die nu actie ondernemen, zijn over vijf jaar blij dat ze het gedaan hebben. De mensen die blijven wachten, betalen ondertussen elke maand te veel aan energie.
Dus ja, einddertigers grijpen deze kans massaal. En als je tussen de 30 en 50 bent met een huis in Den Haag, zou ik zeggen: kijk er serieus naar. Want deze combinatie van lage rente, hoge overwaarde en bancaire stimulering zie je niet elk jaar. En je dak wordt er echt niet beter op als je blijft wachten.
Wil je weten of jouw dak geschikt is voor isolatie? Of heb je vragen over de hypotheekprocedure? Bel 070 204 33 04 of check onze site. We helpen je graag verder met een vrijblijvende offerte en 10 jaar garantie op ons werk. Want een goed geïsoleerd dak is een investering die zichzelf terugbetaalt, en dat kun je nu financieren op de slimste manier.
Veelgestelde vragen over extra hypotheek voor dakisolatie
Hoeveel extra kan ik lenen voor dakisolatie in Den Haag met een huis van €400.000?
Bij een woningwaarde van €400.000 kun je via de 106%-regeling tot €424.000 totaal lenen. Voor energiemaatregelen zoals dakisolatie is maximaal €31.000 beschikbaar buiten je reguliere inkomenstoets. Dit bedrag is specifiek bestemd voor erkende verduurzamingsmaatregelen en valt binnen de NHG-normen als je totale hypotheek onder €477.000 blijft.
Is het financieel slimmer om te lenen of te sparen voor dakisolatie?
Lenen is momenteel voordeliger dan sparen. Hypotheekrente ligt rond 4% maar is fiscaal aftrekbaar, waardoor je effectieve rente 2,3-2,5% wordt. Spaarrente levert na belasting 1,0-1,7% op. Bovendien bespaar je direct op je energierekening terwijl je spaargeld intact blijft voor andere doeleinden. Bij een investering van €5.000 kost de extra hypotheek €42 per maand, maar bespaar je €40 per maand op energie.
Welke banken bieden de beste voorwaarden voor dakisolatie financiering in Den Haag?
ABN AMRO biedt tot €25.000 via hun Duurzaam Wonen Hypotheek met 0,15% rentereductie bij label A. ING geeft meer flexibiliteit met hun Energiebespaarbudget zonder vooraf offerte-eis. Rabobank werkt samen met lokale energieloketten en biedt 106%-financiering. Nationale Nederlanden gaat tot €31.000 maar vereist aantoonbare energielabel verbetering. De keuze hangt af van je huidige hypotheeksituatie en energielabel.
Hoe lang duurt de procedure voor een hypotheekverhoging voor dakisolatie?
Een hypotheekverhoging binnen je bestaande hypotheek duurt gemiddeld 2-3 weken van aanvraag tot goedkeuring. Je hebt offertes van erkende dakdekkers nodig en een energielabel-advies. De bank werkt vaak met een bouwdepot waarbij uitbetaling plaatsvindt na oplevering van het werk. Plan minimaal 4-6 weken tussen eerste contact met je bank en start van de werkzaamheden.
Kan ik ISDE-subsidie combineren met een hypotheekverhoging voor mijn dak?
Ja, je kunt ISDE-subsidie van €1.600-2.600 voor dakisolatie combineren met je hypotheekverhoging. De subsidie verlaagt je netto investering, terwijl de hypotheek de cashflow regelt. Belangrijk is dat je dakdekker erkend is voor ISDE-subsidie. De combinatie zorgt ervoor dat je eigen bijdrage vaak onder €1.000 blijft bij een standaard dakisolatie van €5.000-6.000.
